מחשבון מס רכישה 2026
מס רכישה משוער, דירה יחידה
20,538 ₪
על דירה של 2,500,000 ₪
- שיעור המס מהמחיר
- 0.82%
- המדרגה של השקל האחרון
- 5%
מאיפה מגיע המס
איך המחיר נחתך למדרגות
כל חלק מהמחיר ממוסה בשיעור של המדרגה שהוא נופל בה. רק 21% מהמחיר נמצאים במדרגות שחייבות במס, ומהם בא כל המס.
| מדרגה | החלק מהמחיר | מס |
|---|---|---|
| 0%עד 1,978,745 ₪ | 1,978,745 ₪ | 0 ₪ |
| 3.5%מעל 1,978,745 ועד 2,347,040 ₪ | 368,295 ₪ | 12,890 ₪ |
| 5%מעל 2,347,040 ועד 6,055,070 ₪ | 152,960 ₪ | 7,648 ₪ |
| 8%מעל 6,055,070 ועד 20,183,565 ₪ | המחיר לא מגיע לכאן | |
| 10%מעל 20,183,565 ₪ | המחיר לא מגיע לכאן |
עד 3,555,070 ₪ נוספים במחיר, כל שקל ממוסה ב-5%. מעבר לזה מתחילה מדרגת 8%.
אותו מחיר, כדירה נוספת
179,462 ₪
זה כמה יותר מס רכישה משלמים על אותה דירה, אם יש לכם כבר דירה אחרת ואתם לא מוכרים אותה.
- דירה יחידה(המסלול שבחרתם)0.82% מהמחיר
- 20,538 ₪
- דירה נוספת8% מהמחיר
- 200,000 ₪
איך מחשבים מס רכישה
מס רכישה מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה. מחלקים את מחיר הדירה לחלקים לפי המדרגות, וכל חלק ממוסה בשיעור של המדרגה שלו. השיעור הגבוה חל רק על החלק שמעל הגבול, לא על כל המחיר. המדרגות תלויות במצב הקונה: לדירה יחידה יש מדרגה פטורה ממס, ולדירה נוספת אין.
דוגמה: דירה של 2,500,000 ₪
דירה יחידה, קונה יחיד תושב ישראל:
- עד 1,978,745 ₪: 1,978,745 × 0% = 0.00 ₪
- מעל 1,978,745 ועד 2,347,040 ₪: 368,295 × 3.5% = 12,890.33 ₪
- מעל 2,347,040 ועד 6,055,070 ₪: 152,960 × 5% = 7,648.00 ₪
- מס רכישה: 20,538.33 ₪, שהם 0.82% מהמחיר
אם זו דירה נוספת, כל המחיר ממוסה ב-8%: 2,500,000 × 8% = 200,000.00 ₪. כלומר 179,462 ₪ יותר על אותה דירה.
מדרגות מס רכישה 2026
לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים. המדרגות לדירה יחידה ולעולה חלות על רכישות מ-16.1.2025 עד 15.1.2028. המדרגות לדירה נוספת הן הוראת שעה, מ-16.1.2025 עד 31.12.2026.
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור |
| מעל 1,978,745 ועד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מעל 2,347,040 ועד 6,055,070 ₪ | 5% |
| מעל 6,055,070 ועד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור |
| מעל 1,978,745 ועד 6,055,070 ₪ | 0.5% |
| מעל 6,055,070 ועד 20,183,565 ₪ | 8% |
בהקלה לעולה, 20,183,565 ₪ הוא תקרה: בדירה שמחירה מעל הסכום הזה ההקלה לא חלה, והמס מחושב לפי המדרגות של דירה יחידה.
מה המחשבון לא מחשב
- הקלה לנכה, לעיוור ולנפגע (תקנה 11 לתקנות מס רכישה). הפרטים בהוראת ביצוע 3/2024 של רשות המסים.
- קונה שאינו יחיד תושב ישראל, למשל חברה או תושב חוץ. המדרגות של דירה יחידה חלות על יחיד תושב ישראל בלבד.
- קנייה של חלק מדירה, קרקע, משק חקלאי, בית עסק או נכס שאינו דירת מגורים.
- קנייה משותפת של כמה קונים, שבה לכל אחד מצב אחר (למשל לאחד יש דירה נוספת ולשני אין).
- השומה עצמה: רשות המסים קובעת את המס לפי שווי הדירה ולפי ההצהרה שמגישים. אפשר לבדוק גם בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.
שאלות נפוצות
האם מדרגות מס הרכישה עודכנו ב-16 בינואר 2026?
לא. בדרך כלל המדרגות מתעדכנות כל 16 בינואר לפי המדד, אבל חוק ההסדרים לשנת 2025 הקפיא את העדכון בשנות המס 2025 עד 2027. לכן המדרגות לדירה יחידה הן אותן מדרגות שבתוקף מ-16.1.2025, ולפי רשות המסים הן חלות על רכישות עד 15.1.2028. עד 1,978,745 ₪ לא משלמים מס רכישה על דירה יחידה.
מה נחשב דירה יחידה לעניין מס רכישה?
דירת מגורים שקונה יחיד תושב ישראל, כשאין לו דירת מגורים אחרת. מי שכבר יש לו דירה אחת וקונה דירה במקומה נחשב גם הוא קונה דירה יחידה (דירה חליפית), בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בזמן: בתוך 24 חודשים מקניית הדירה החדשה לגבי מי שקנה מ-1.6.2025, או בתוך 12 חודשים מקבלת החזקה בדירה שנקנתה מקבלן.
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה?
8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. על דירה של 2,500,000 ₪ זה 200,000 ₪, לעומת 20,538 ₪ אם זו הייתה דירה יחידה. המדרגות האלה הן הוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026. עד מועד הבדיקה לא מצאנו פרסום רשמי של רשות המסים על המדרגות שיחולו מ-1.1.2027.
איזו הקלה יש לעולה חדש?
עולה שקונה את דירתו היחידה, בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ונגמרת שבע שנים אחריה, לא משלם מס על החלק שעד 1,978,745 ₪, משלם 0.5% על החלק שעד 6,055,070 ₪, ו-8% על החלק שמעל ועד 20,183,565 ₪. בדירה שמחירה מעל 20,183,565 ₪ ההקלה לא חלה. על דירה של 2,500,000 ₪ ההקלה חוסכת 17,932 ₪.
מה ההבדל בין המדרגה השולית לשיעור המס בפועל?
המדרגה השולית היא השיעור שחל על השקל האחרון של המחיר. שיעור המס בפועל הוא המס כולו חלקי המחיר כולו. בדירה יחידה של 2,500,000 ₪ המדרגה השולית היא 5%, אבל המס הוא רק 0.82% מהמחיר, כי רוב המחיר נמצא במדרגה הפטורה.
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא הערכה בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס; החבות נקבעת בשומה של רשות המסים. הנתונים מבוססים על הוראות הביצוע של רשות המסים נכון למועד הבדיקה המצוין. לפני חתימה על חוזה כדאי לבדוק את המצב האישי מול עורך דין מקרקעין או יועץ מס.