כמה משכנתא אפשר לקבל? מחשבון כושר החזר

בנק ישראל קובע תקרה: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה של משק הבית, כלומר מההכנסה נטו אחרי החזרי הלוואות קיימים. עם הכנסה נטו של ‏20,000 ‏₪ ובלי הלוואות אחרות, ההחזר המרבי הוא ‏10,000 ‏₪ בחודש, ובריבית של 5% ל-25 שנה זו משכנתא של עד ‏1,710,600 ‏₪. זו תקרה רגולטורית, לא הבטחה: בפועל הבנקים נוקטים במדיניות מחמירה יותר, ובודקים גם גיל, היסטוריית אשראי ויציבות ההכנסה.

לפי נספח א' להוראה 329, הכנסה חודשית פנויה היא ההכנסה החודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות. הוצאה קבועה היא התחייבות שנותרו לה יותר מ-18 חודשים: החזרים חודשיים על הלוואות כאלה ודמי מזונות. הכנסה נטו נספרת רק אם היא משולמת באופן קבוע ויש לבנק אסמכתה ותיעוד של התשלום, למשל הפקדות לחשבון. במחשבון מזינים את ההכנסה נטו ואת ההחזרים הקיימים בנפרד, והוא מחסר.

שיעור המימון המרבי הוא 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה, ולכן ההון העצמי חייב לכסות לפחות 25%, 30% או 50% מהמחיר, בהתאמה. הון עצמי של ‏500,000 ‏₪ מאפשר דירה יחידה של עד ‏2,000,000 ‏₪, גם אם ההכנסה הייתה מאפשרת יותר. מס רכישה, עורך דין, תיווך ושיפוץ משולמים מעבר להון העצמי הזה.

כן. לפי נספח א' להוראה 329, אפשר להכיר במלוא ההכנסה הפנויה של בן או בת הזוג של הלווה, כשהם עומדים באותם תנאים ומתגוררים יחד בדירה. קרוב משפחה אחר מדרגה ראשונה (הורה, אח, ילד) שאינו רוכש זכויות בדירה נספר רק בחצי מהכנסתו הפנויה, ורק אם הוא ערב להלוואה, הבנק בדק את יכולת ההחזר שלו והוא משלם בעצמו לפחות 20% מההחזר החודשי. במחשבון הזינו את ההכנסה נטו של שני בני הזוג יחד.

המחשבון מחשב את התקרה שבנק ישראל מתיר, לא את מה שבנק מסוים יאשר. הבנקים מפעילים מדיניות פנימית מחמירה יותר, בודקים את גיל הלווים בסוף התקופה, את ההיסטוריה בבנק ובנתוני האשראי, את יציבות ההכנסה ואת שווי הנכס לפי שמאי. גם הריבית שהבנק יציע עשויה להיות שונה מההנחה שהזנתם, ותמהיל עם מסלולים צמודי מדד או בריבית משתנה נבדק לפי החזר גבוה יותר.

כשההחזר הוא המגבלה הקובעת, כל שינוי בריבית או בתקופה משנה את הסכום. אותו משק בית עם הון עצמי של ‏1,000,000 ‏₪ יכול לקבל בריבית 4% משכנתא של עד ‏1,894,525 ‏₪, בריבית 5% עד ‏1,710,600 ‏₪, ובריבית 6% עד ‏1,552,069 ‏₪, ל-25 שנה. כשההון העצמי הוא המגבלה, הריבית לא משנה את הסכום המרבי, רק את ההחזר החודשי. הטבלה מתחת לתוצאה מראה את שני המצבים.